建物が老朽化したらどうしたらいい？放置する危険性と5つの対策

建物は老朽化は放置していると非常に危険です。

自分が住むうえで不便なだけでなく、周辺住民に迷惑をかける場合もあります。

また空家となってしまっている場合には、老朽化の進行に気づかず大きなトラブルにもなりかねません。

そこで建物老朽化による危険性と対策について考えてみましょう。

建物の老朽化とは

まずは、建物の老朽化とはどのようなことが起こるのか。

木造と非木造による違いも含めて確認してみましょう。

建物は経年的に劣化する

建物は時間の経過とともに劣化していきます。

これを「経年劣化」ともいいますね。

老朽化も読んで字のごとし、建物が老いて朽ちていくということです。

どれだけ対策をしていても軸となる木材は歪んできますし、鉄骨は錆びてきます。

身近なところだとクロスにクラックが入ったり、破れたりすることも経年劣化のひとつです。

法的耐用年数

建物の構造は大きく分けて3種類（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）あります。

それぞれに法定耐用年数が設定され、税務上建物の価値は焼却されていきます。

※詳しくは国税庁のHPをご確認ください。

銀行からローンを組むときには建物構造による耐用年数は考慮されることになります。

老朽化による症状

建物が老朽化してくると色々なところに不具合が出てきます。

代表的な老朽化の例を紹介しましょう。

多くの部材は時間の経過とともに、乾燥による収縮や湿気による膨張で劣化していきます。

そして、損傷の入った場所は建物の中でも弱い場所となり、老朽化が促進されていくのです。

建物老朽化を放置する危険性

建物老朽化は時間の経過とともに起こるので仕方ない部分ではあります。

しかし、老朽化を放置することに危険性があります。

建物の老朽化を放置することにどんなリスクがあるのか確認してみましょう。

住むのに不便

そもそも老朽化した建物に住むことは不便ですよね。

スキマ風が入ってくれば寒いし、ドアの開閉が重ければ開け閉めが面倒です。

それがたまにならまだしも、毎日のことだと積み重なってきてストレスを感じてくるはずです。

部分的に直せば済む程度であればまだしも、老朽化はいたるところで進行していきます。

もっとも落ち着けるはずの自宅で老朽化のストレスを感じるのは嫌ですね。

建物の老朽化が進行する

建物の老朽化を放置すると老朽化はさらに進行します。

例えば、外壁の目地割れを放置していると雨漏りが始まるかもしれません。

雨漏りを放置していると、雨漏りで濡れた場所の周りが腐ってきます。

多くの部材は水に弱いのです。

老朽化は更なる老朽化を生み、対策するのに大きなお金が必要になってしまうのです。

第三者への危険性

建物の老朽化で最も怖いのが第三者に被害を与えてしまうことです。

建物の老朽化により、付近にいた歩行者にケガを負わせたり、近隣家屋に迷惑をかける可能性が高まっていきます。

第三者に被害があったときには建物所有者に損害賠償責任が発生することもあります。

日本は地震大国ですから何が起こるかわかりません。

老朽化を放置することはリスクであることは認識していおきましょう。

空家の危険性

老朽化した建物もまだ住んでいれば変化にも気づきますが、空家の状態で放置してしまうと危険です。

老朽化していく変化に気づくことができません。

不法侵入されたり、害獣に住みつかれる危険性も出てきますので、空き家となってしまった場合は早めに対策をしたいところです。

建物の老朽化に対する5つの対策

建物の老朽化はどのように対策したらよいでしょうか？

5つの対策を紹介しますので考えてみましょう。

①定期的なメンテナンス

建物の老朽化には定期的にメンテナンスをしたほうが結果的に長持ちさせやすくなります。

メンテナンスの費用をケチって先延ばしにしてしまうと、その分のツケはもっと大きくなって返ってきます。

5年周期、10年周期など節目節目で定期的にメンテナンスをしておいた方が安上がりなんですね。

外壁材や屋根なども部材によって耐用年数が設定されています。

悪くなる前にメンテナンスを入れることがひとつの対策といえるでしょう。

②大規模修繕

老朽化が進行してしまった場合は、一度すべて悪い場所を直すべく大規模修繕をすることも一つの手段です。

新築同様のリフォームは新築よりもずっと安上がりでできることもあります。

外壁を修繕するなら足場をかけて施工しなければなりません。

どうせ足場をかけるなら屋上や屋根も修繕するというように、修繕するのであれば一緒に行ってしまったほうがコストダウンに繋がります。

ただし、老朽化の進行してしまった建物は修繕にも限界があります。

建て替えすることと費用対効果を比較することも大切でしょう。

③解体して更地にして考える

もし空家となっていて利用していないのであれば、一旦建物を解体・更地にして考えることも手段のひとつです。

建て替えやリフォーム工事の費用を捻出するのが難しくても、解体工事だけなら費用はまだ安く済みます。

住居として住んでいる場合は解体だけするのは難しいかもしれませんが、相続した建物のように住んでいない場合は解体しないと管理コストがかかってしまいます。

老朽化した建物を放置していることのほうが危険ですからね。

更地にしたあとは駐車場にすれば少し収益も見込めますし、立地にもよりますが売却することを考えることも可能です。

更地にして安全な状態を作ってから考えてもよいでしょう。

④建て替え

老朽化した建物はどれだけ補修工事をしても限界があります。

あと建物を何年使うかで考えてみたときに、まだ長期的に使う見込みがあるのであれば建て替えを検討してもよいでしょう。

補修工事で500万かかってあと5～10年我慢するのか、500万円は建て替え費用に当て込んで気持ちよく新築に住むのか。

費用対効果を修繕とで天秤にかけてみるとわかりやすいですね。

⑤売却する

建物がどれだけ老朽化していても、土地については価値があります。

解体して更地にしたほうが高く売却できるかもしれませんが、解体費用の捻出も難しいのであれば現状のまま売却するのも手段のひとつです。

ただし、一度手放した土地は再取得するのは非常に難しいものです。

ほかの人が利用してしまえばどれだけお金を積んでも、その場所は手に入らなくなります。

土地は財産です。

その場所に価値があるならば賃貸経営を含めて利用を検討するのもアリですよ。

建物が老朽化したらどうしたらいい？放置する危険性と5つの対策

建物の老朽化は放置すると危険です。

特に地震などによってタイルが剥落する、塀が倒壊するなど第三者に被害を与えてしまった場合、それは所有者の管理責任を問われることがあります。

建物は必ず老朽化していきますので、メンテナンス費用は普段の生活から捻出できるよう積み立てておくとよいでしょう。

定期的なメンテナンスをしておくほうが建物を長持ちさせることができ、結果的にコストカットにつながります。

ただし、どれだけメンテナンスしても建物は老朽化していきます。

あと何年どのように利用するかを考えて、補修工事や建て替えをするかを費用対効果比較して考えると答えは見えてくるはずですよ。