設計士に頼むと高い？設計士からアパマンを建てるメリット・デメリット

先輩大家さんから「設計士からマンション建築したほうが安く済む」と教えてもらいました。

コンペ形式で建築会社複数社から見積を取って施工会社を選ぶことで、納得のいく物件を割安で建てられるというのです。

そこで、先輩大家さんが使った設計士さんを紹介してもらい、話を聞いてみました。

設計士さんに頼んだ方が安くなるのでしょうか？高くなるのでしょうか？

設計士からアパマンを建てるメリット・デメリットについて紹介します。

設計士に頼むと高い？安い？

アパマンを建てるときには大きく2パターンあります。

設計士を決めてから施工会社を決める設計と施工を分離させる方法と、設計施工を一括で行う工務店に施工してもらう方法です。

今回は先に設計士を決めて施工と分離させる場合、総額は高くなるのか？安くなるのかを実例ベースで紹介します。

設計士の相場

設計士の相場がどれくらいかをまずは把握しましょう。

一般的には設計士の相場は建築費の8～15％程度といわれています。

設計士もピンキリなので金額的にも幅が広くなっています。

仮に1億円かかるとすれば800万～1,500万とかなり大黄な金額になることがかわかります。

設計施工一体型の場合割り振りをまとめた見積となってきますが、設計費は一般的に5％前後になるようです。

ケースバイケース

設計費は設計施工の会社よりも少し割高ですが、安い施工会社を見つけられれば設計士からスタートのほうが総額は安くなる可能性があります。

設計士も繋がりのある工務店がありますから、設計士の図面や仕様に基づいて複数社詳細見積を比較するのがポイントです。

設計施工する会社は設計費は安い分、施工費で利益を出そうと安い部材や手抜きをしていることもあるんですね。

設計士が入ることで第三の目が生まれ、間違いのない施工をしてもらえます。

設計費はかかるが間違いない施工をしてもらえる安心感があるのはポイントです。

ただし、設計施工の総額で割安な施工会社もあるので、総額で見るとケースバイケースといえるでしょう。

今回は割高になった

設計施工の見積複数社を取った上で設計士からの相場を確認してみました。

会社	設計費	施工費	総計
A社	350万	6650万	7000万
B社	－	－	1億3000万
C社	－	－	1億4000万
設計士	最低800万	1億以上	1億800万以上

A社はもともと古いアパートを管理してもらっていた管理会社の系列会社で、今回はA社に決定しまいた。(B社・C社は大手ハウスメーカー)

設計士の話では坪単価から計算すると、1億円以上は知っている工務店で見積もりを頼んでもかかるだろうとのこと。

設計士報酬は8％なので1億800万以上は総計でかかる計算でした。

7000万くらいで施工できる会社が見つけられればよい勝負になったかもしれませんが、そんな施工会社が見つかる補償もありません。

設計士からアパマンを建てるメリット

設計士から話を詳しく聞いて、設計士からアパマンを建てることもメリットがわかりましたので紹介します。

施工業者のコンペで安くなるかも

設計士への費用が多少高くても、安い施工業者を見つけられれば総額では安くなる可能性があります。

設計士の作成した図面や仕様をベースにすれば、各社同条件で見積もりを集めることができます。

同条件でコンペとわかっていれば、施工会社も各社金額を詰めてくるはずです。

施工会社を探すのが手間ですが、設計士も繋がっている工務店もありますし、地元に根差した工務店であれば割安で見積を出してくれるかもしれません。

労力をかければ総額を安くできるのは、設計士に頼むメリットといえるでしょう。

施工監理を第三者目線でしてくれる

設計士に頼むと施工監理を第三者目線でしてくれます。

仕様通りに施工しているかをチェックするのも設計士の仕事なんですね。

設計施工で任せっきりにしていると、職人さんが現場で手を抜いてしまうこともあるようです。

そこで、設計士が間に入ると第三者的にしっかりと指摘をしてくれます。

自分が施工監理した物件が施工不良となっては評価も下がりますので、設計士が間に入って意見を言ってくれるのは安心材料といえるでしょう。

こだわって納得のいく物件が建てれる

設計士に頼むと自分のこだわりをしっかりと反映してくれる物件を建てることができます。

先輩大家さんは設計士と何回も何回も打合せを繰り返して、納得のいく物件を建てたようです。

賃貸併用住宅のように住居部分や外観にこだわりたい場合は、設計士からアパマンを建てるとよいかもしれません。

設計士からアパマンを建てるデメリット

設計士からアパマンを建てることはメリットだけではありません。

デメリットも理解した上で検討してみましょう。

建築まで時間がかかる

建築までに時間がかかることは設計士もいっていました。

仕様や図面を先に固めるために何度も打合せが必要となり、それから施工会社を選定します。

ざっくりと目安として1年近く詰めてから、施工会社のコンペを行う流れになるということで、時間的な猶予がない大家さんには厳しいでしょう。

割高になる可能性がある

設計士への報酬は設計施工よりも割高ですし、施工会社のコンペで安い工務店を見つけられなければ、総額での支払い額が割高になる可能性があります。

工務店のコンペが安くなるかどうかがわからないのはデメリットといえるでしょう。

特に、工務店へのツテがなければ設計士の繋がり以外は自分で探す必要があります。

同じ図面・使用をベースに見積比較できるので、その中から安い会社を探すことはできますが、総額ベースとどうかは進めて見ないとわかりません。

それだけ信用できる設計士かどうかで大きく判断が変わりそうです。

ムダに凝ったデザインとなるかも

設計士によってはデザイン性にこだわりすぎてしまうこともデメリットです。

設計士は自分が設計した物件であることを示したくなるのでしょうね。

ムダに凝ったデザインとなってしまうと材料などのスペックが上がり、費用が膨らんでしまう可能性があります。

ムダなデザインや費用が増えないように打合せできるかが、大家さん側には求められます。

設計士に頼むと高い？まとめ

結論：設計士に頼むと総額で高くなる場合と安くなる場合とケースバイケースです。

設計士への報酬が増える分、施工会社をコンペで決めて安くできる可能性もあります。

逆に設計施工一括で安い会社もありますので、総額で比較して検討してみるとよいでしょう。

よい設計士を見つけられれば、安くアパマン建築が建てられるかもしないので比較してみることをおすすめします。