ぼろアパートを所有しているのですが、管理会社から「現状貸し」を紹介されました。現状貸しは壁紙や畳などを新しくしないでそのまま賃貸することのようですが、現状貸しのほうがよいでしょうか？メンテナンスしてちゃんと賃貸したほうがよいでしょうか？
僕が昔悩んでいたことです。
いろいろと考えて、メンテナンスをしない現状貸しをしてみました。
実際に現状貸しをしてみてわかったメリットとデメリットを紹介します！
現状貸しとは？
ぼろアパートはメンテンナンスに費用がかかりますね。
メンテナンス費用を払って入居者がつかないと困ってしまいます。
そこで方法としてあるのが「現状貸し」です。（現状渡しともいいます）
現状貸しとは壁紙や畳などを変えずに賃貸に出すことです。
実際に現状貸しをしてみてわかったメリットとデメリットを紹介します！
退去後のメンテナンスをしない
現状貸しの場合は、入居者の退去後のメンテナンスをせずにそのまま次の貸し出しをします。
一般的には壁紙を張り替えたり、畳を張り替えたり、クリーニングをしたりしてから賃貸募集をします。
このメンテナンス費用は大家さん負担で敷金から捻出するものではありますが、現状貸しではこのメンテナンスを行いません。
数万円～数十万円かかるメンテナンス費用負担がかからない分、ローンのないボロアパートでは損失やリスクの軽減につながる賃貸手法といえます。
ボロボロの分家賃は下げる
退去後のメンテナンスをしないのでクロスが汚れていたり、ふすまが破けていたりすることもあるでしょう。
そんな状態では一般的な相場では借り手はつきません。
家賃を相場以上に下げることで、ボロボロでも借り手がつくのです。
メンテナンスをしない分家賃を大きく下げるのが現状貸しの戦略となります。
ノークレームのお願いができる
「現状賀し」と明確に通知することで、部屋の状況についてノークレームをお願いできます。
入居してみたらエアコンが壊れて動かなかったと場合、一般的には大家さんが修理する義務が生じます。
しかし、現状貸しはエアコンが壊れていても修理しないような条件で貸し出すことができます。
「使えたら使っても構いませんが、使えなくてもノークレームでお願いします」
現状貸しはあくまでも最低限のメンテナンスしか行わない契約なのです。
現状貸しのメリット
現状貸しはあくまでもローンが終わっていて、収益が上がるかわからないようなぼろアパートで使える手段です。
収益が出なくてもいいような物件の再生手段として考えたほうがよいでしょう。
実際にボロアパートを現状貸ししたみたことで、メリットが確認できましたので紹介します。
メンテナンス費用不要
現状貸し物件はメンテナンス費用をかけないのでリスクがありません。
収入ゼロか収入が発生するかです。
空き室状態のアパートになって放置するくらいなら、ごみを出して最低限の掃除をして現状貸しした方がマシです。
数万円かけて綺麗にしても借り手がつかないようなぼろアパートにメンテナンス費用をかけることもリスクのひとつです。
お金をかけないのでリスクはありません。
入居すれば収入になる
ぼろアパートでクロスが破けていても、家賃を下げれば需要が生まれます。
住居として使わなくても、倉庫や隠れ家として利用する人も出るかもしれません。
風呂ナシ、ボロボロでも家賃3万円にしたら満室となりました！
近隣相場と比較して、現状貸しの代わりに家賃を安くして上げれば入居者も付きやすいのです。
メンテ費用をかけて相場家賃で借り手がつかないかもしれないなら、空き室のほうがまだいいですし、現状貸しで安くても入居者がつく方がよいでしょう。
クレームが少ない
現状貸しは意外とクレームが少ないのが特徴です。
最初から汚れていても仕方ないと思って借りてくれるので、何か壊れていたり汚れていても文句を言わないでいてくれるんですね。
内覧して気に入らなければ借りないわけで、割り切って使ってくれるのはメリットといえるでしょう。
安いからといって外国の方や無職の方を無理に客付けしないように設定しておけば、治安上も安心です。
現状貸しのデメリット
現状貸しはメリットだけではなくデメリットもあります。
デメリットを理解した上で現状貸しは検討しましょう。
空き室が長引くことも
現状貸しは畳が汚れていたり、ふすまが破れていたりしても直さずに貸そうというわけですから、内覧したときに汚いと感じることもあるでしょう。
最低限掃除をしても綺麗にするにはメンテナンスをしなければ解消されません。
空き室の状態が長引けば、その分収益はゼロです。
メンテナンス費用がかかったとしても、早く客付けできればとっくにペイできたということも当然にありえます。
メンテナンスしたときの家賃や入居予測と比較をして、費用対効果を検討しましょう。
さらに劣化していく
現状貸しを繰り返していくと建物の劣化はますます進行していきます。
現状貸しをするということは入居者がさらに汚すことも許容するということです。
畳に穴を開けられて退去しても、求償はできないんですね。
畳をフローリングに自分で変えた方もいました。
内装を変えるのも自由にしましたが退去時には内装も変わります。
現状貸しは劣化させてもそれを許容していくので、内装の劣化は進行していきます。
家賃が安くなる
メンテナンスしない分、近隣相場ではかなり家賃を下げないと客付けできません。
〇メンテナンス現状貸しで月30,000円
12ヶ月×30,000円＝1年で360,000円
〇メンテナンス費用－100,000円 月家賃50,000円
12ヶ月×50,000円＝1年で600,000円
600,000円－100,000円＝500,000円
仮に内装をきれいにリフォームして家賃を上げられるなら、メンテナンスしたほうが収益は大きくなります。
メンテナンスして客付けできないと困りますが、現状貸しは長い目でみると利益に差が出ます。
建替えも視野に入れた短期的な運用と考えたほうがよさそうです。
地域需要や相場、そしてぼろアパートをどれだけ活用するつもりなのかから的確に判断する必要があります。
現状貸しのメリット・デメリットまとめ
ぼろアパートはメンテナンス費用をかけずに、現状貸しすることも手段のひとつといえるでしょう。
いつ潰すかわからないアパートだったし、メンテナンスしたところで住むには厳しいアパートだったので、管理会社の提案で現状貸しを選択しました。
家賃を下げたら満室となったので現状貸しも一定の需要があることも確認できました。
メンテナンスに費用をかけても入居しないかもしれないリスクと比較して、現状貸しは検討するようにしましょう。
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